Rechte der Verwaltung bei Eigentumswohnungen

[Chak]

In dem Bangkok-News-Thread schrieb

Airbnb ist eine Pest, denn die Tagesgäste schaffen Unruhe in jeglicher Beziehung. In unserer Anlage haben sich Managment und Komitee klar positioniert und auf mindestens einwöchige Anmietungen orientiert. Der Krug geht solange zu Wasser bis er bricht. Schöner Aufsteller!

Wie weit gehen eigentlich die Befugnisse des Komitees, das nach meinem Verständnis so etwas wie der Beirat nach deutschem Recht ist?
In Deutschland müsste die WEG sowas ja beschließen, kann in Thailand das Komitee zusammen mit der Verwaltung einfach beschließen, dass nicht untervermietet werden kann?

Sollten wir eine Wohnung oder ein (weiteres) Haus in einer gated community kaufen, dann würde ich wohl versuchen in das Komitee zu kommen.

 

[Ruhestand]

nur ne klein Frage,für was ein weiteres Haus?

 

[samrit.bunphimai]

Direkt verbieten geht nicht. Da aber spätestens 24 Stunden nach Bezug des Condos die online Meldung an die Immigration in der Hausverwaltung am PC erfolgt und somit klar ist wer wie oft in ein Condo einzieht, weiss auch das Komitee wo eine tageweise gewerbliche Vermietung (!) läuft. Diesen Kampf hat bei uns bisher keiner riskiert und wenn wirklich mal die Tochter, der Bruder oder Kumpel paar Tage durchreisen, ist das alles kein Problem.

 

[Chak]

nur ne klein Frage,für was ein weiteres Haus?

Weil wir nicht da wohnen wollen, wo meine Frau ihr Haus hat.

Dazu habe ich einen nicht ganz kurzen Thread gestartet.

 

[Chak]

Direkt verbieten geht nicht. Da aber spätestens 24 Stunden nach Bezug des Condos die online Meldung an die Immigration in der Hausverwaltung am PC erfolgt und somit klar ist wer wie oft in ein Condo einzieht, weiss auch das Komitee wo eine tageweise gewerbliche Vermietung (!) läuft. Diesen Kampf hat bei uns bisher keiner riskiert und wenn wirklich mal die Tochter, der Bruder oder Kumpel paar Tage durchreisen, ist das alles kein Problem.

Die schauen also etwas genauer hin, dass die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden.

Ich habe auch schon festgestellt, dass da einige Bewohner sensibilisiert sind. Als wir mal ein Tage in der Wohnung meiner Schwägerin in Bangkok verbrachten, wurden wir auch von Nachbarn gefragt, wer wir seien.

 

[Buddy]

Direkt verbieten geht nicht. Da aber spätestens 24 Stunden nach Bezug des Condos die online Meldung an die Immigration in der Hausverwaltung am PC erfolgt und somit klar ist wer wie oft in ein Condo einzieht, weiss auch das Komitee wo eine tageweise gewerbliche Vermietung (!) läuft. Diesen Kampf hat bei uns bisher keiner riskiert und wenn wirklich mal die Tochter, der Bruder oder Kumpel paar Tage durchreisen, ist das alles kein Problem.

„Da aber spätestens 24 Stunden nach Bezug des Condos die online Meldung an die Immigration in der Hausverwaltung am PC erfolgt und somit klar ist wer wie oft in ein Condo einzieht, weiß auch das Komitee wo eine tageweise gewerbliche Vermietung läuft.


Dabei gibt es aber leider auch viel graue Theorie!

Meine Frau berichtet mir das Eigentümer Ihre Key Card / Schlüssel an Mieter, auch Tageweise übergeben!

In einem Condo mit mehr als 500, oder auch mehr als 1000 Apartments, ist es unmöglich alle Mieter/Eigentümer zu kennen!

Wenn es auffällt, dann in der Regel nur, wenn der Mieter sich mit einem Problem an die Verwaltung wendet!

Dann wird eben festgestellt, dass er nicht gemeldet ist!

Wer will wissen, ob es der Bruder, der Kumpel, die Schwester oder sonst wer von der Familie des Eigentümers ist?

 

[x-pat]

Wie weit gehen eigentlich die Befugnisse des Komitees, das nach meinem Verständnis so etwas wie der Beirat nach deutschem Recht ist?
In Deutschland müsste die WEG sowas ja beschließen, kann in Thailand das Komitee zusammen mit der Verwaltung einfach beschließen, dass nicht untervermietet werden kann?

Sollten wir eine Wohnung oder ein (weiteres) Haus in einer gated community kaufen, dann würde ich wohl versuchen in das Komitee zu kommen.

Stimmberechtigt bist du normalerweise nach Anteil, aber das Kommittee kann nur Entscheidungen über Common Property und Common Assets treffen. Die Frage der Untervermietung betrifft den Privateigentümer und das kannst du selbst für dich vertraglich regeln wie du möchtest.

 

[samrit.bunphimai]

In unserer Anlage gibt es 1400 Condos in zwei Gebäuden und fast dreißig Villen, dennoch ist alles gut im Blick der Security, des langjährig festen und somit erfahrenen Mangements sowie der zehn Mitglieder des Komitees, zudem achten die meist älteren Mieter auf Bewegung im Flur und in der Anlage. Da kommt kein Fremder ohne Schlüsselkarte rein, da wird drinnen angerufen, da gibt es eine zweite Glastür mit Code und nachts streifen die Sicherheitsleute durchs Gebäude und den weitläufigen tropischen Garten. Die Autokennzeichen mit zwingendem Sticker werden täglich erfasst und am Pool 2000 THB für unangemeldete Gäste aufgerufen und es darf keiner rauchen. Klingt alles hart, aber dadurch ist der Wert der Anlage über die Jahre nur gestiegen. Bei uns kennt man sich weitgehend, da steigen keine jungen Russen nachts über den Zaun und machen Halligalli, Hunde laufen an der Leine und selbst die Katzen sammeln sich geschlossen gegen 18:30 Uhr in unserer Soi Mäo zur Fütterung. Heißt alles hängt von der Organisation ab und wir haben glücklicherweise einen taffen Bayern der selbst viele Condos hat und Ruhe im Karton will und ganz wichtig, alle unterstützen ihn. Man muss immer eine Brücke zu den Thais zu schlagen und sie mit ins Boot holen. Wir bezahlen sie und sie sollen langfristig von unserer Maintenance leben.

 

[Buddy]

Es ist natürlich schön,das es auch Condos gibt,in denen alles reibungslos läuft!

Im Condo in dem ich wohne,ist auch alles im Griff!

Was natürlich auch einfacher ist,da auf jedem Flur nur 8 Apartments sind,und es nur 28 bewohnte Etagen Etagen hat.

Aber, es gibt leider auch andere .... ;-(

 

[samrit.bunphimai]

Gibt viele Dreckbuden schon ab 800.000 THB, von der Architektur her gruselig und wenn dann noch schlechte Lage und zu viele Ausländer hinzukommen, sind Ärger und Wertverlust programmiert. Hatten selbst mal so einen Fehlgriff an der Second Road, wo die Mäuse tanzten, die Maintenance verschwand und Gefahr drohte strom- und wasserlos zu leben. Das waren die Forderungen der Eigentümer, wir konnten schnell noch verkaufen:

 

[Chak]

In unserer Anlage gibt es 1400 Condos in zwei Gebäuden und fast dreißig Villen, dennoch ist alles gut im Blick der Security, des langjährig festen und somit erfahrenen Mangements sowie der zehn Mitglieder des Komitees, zudem achten die meist älteren Mieter auf Bewegung im Flur und in der Anlage. Da kommt kein Fremder ohne Schlüsselkarte rein, da wird drinnen angerufen, da gibt es eine zweite Glastür mit Code und nachts streifen die Sicherheitsleute durchs Gebäude und den weitläufigen tropischen Garten. Die Autokennzeichen mit zwingendem Sticker werden täglich erfasst und am Pool 2000 THB für unangemeldete Gäste aufgerufen und es darf keiner rauchen. Klingt alles hart, aber dadurch ist der Wert der Anlage über die Jahre nur gestiegen. Bei uns kennt man sich weitgehend, da steigen keine jungen Russen nachts über den Zaun und machen Halligalli, Hunde laufen an der Leine und selbst die Katzen sammeln sich geschlossen gegen 18:30 Uhr in unserer Soi Mäo zur Fütterung. Heißt alles hängt von der Organisation ab und wir haben glücklicherweise einen taffen Bayern der selbst viele Condos hat und Ruhe im Karton will und ganz wichtig, alle unterstützen ihn. Man muss immer eine Brücke zu den Thais zu schlagen und sie mit ins Boot holen. Wir bezahlen sie und sie sollen langfristig von unserer Maintenance leben.

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Das klingt für mich so wie die Rentner hinter der Gardine. Für mich wäre das nichts.

Wieviele Thailänder sind eigentlich unter den Besitzern? Ich nehme an, die 49%-Grenze gilt für das Gebäude nicht. Welchen Stimmenanteil hat dann der Entwickler oder wer auch immer jetzt das Grundstück übernommen hat?

 

[Dieter1]

Das klingt für mich so wie die Rentner hinter der Gardine. Für mich wäre das nichts.

Wieviele Thailänder sind eigentlich unter den Besitzern? Ich nehme an, die 49%-Grenze gilt für das Gebäude nicht. Welchen Stimmenanteil hat dann der Entwickler oder wer auch immer jetzt das Grundstück übernommen hat?

Eine Anlage mit 1.400 Wohneinheiten ist normal eh nicht das, was einen nach Thailand oder sonst wo hinzieht.

 

[samrit.bunphimai]

Wir haben aktuell 42% Ausländer. Größte Gruppe sind traditionell Westeuropäer, vor allem aus kalten Nordländern, seit der Jahrtausendwende auch mehrere Ostdeutsche, Ungarn, sehr viele Russkies sowie US-Amerikaner, Australier und neuerdings auch geflüchtete Taiwanesen. Altersdurchschnitt 55+ und in der Mehrheit sind es laut thailändischer Definition "Qualitätstouristen" mit 60.000€ Einkommen, wovon sie mindestens 10% beim Überwintern ausgeben. Circa 80% der Ausländer lebt nicht ganzjährig da, sondern wohnt auf 36m² oder 72m² wie in einem Hotel mit Wohnzimmer, Küchenecke, Dusche auf meist 3-5 Monate. Wir haben 2006 bzw. 2011 zwei separate Wohnungen erworben und kommen mit 500m² Pool und 3 Tennisplätzen ganz gut klar. Die bei uns dauerhaft leben haben Villen in der Anlage erworben und leben wie Dieter und andere natürlich noch komfortabler.

 

[Chak]

Wieviele Thailänder sind eigentlich unter den Besitzern? Ich nehme an, die 49%-Grenze gilt für das Gebäude nicht. Welchen Stimmenanteil hat dann der Entwickler oder wer auch immer jetzt das Grundstück übernommen hat?

Wenn 42% Ausländer sind, dann sind 58% Thailänder. Die kommen dann wahrscheinlich eher selten mal am Wochenende? Denn vermieten wird dann ja schwer, wie du schilderst.

 

[samrit.bunphimai]

Zwei Drittel der Thailänder hält die Wohnungen als Wochenendobjekt, sprich zu allen Festtagen von Songkran und Loi Kratong bis Makha Butcha und an den Wochendenen einfach raus aus Bangkok ans Meer. Der Rest verteilt sich auf Kapitaleigner, welche aus 300.000 THB in vierzig Jahren auch unvermietet 1,5 Millionen aufwärts gemacht haben. Das sind dann die Condos wo außen die uralten Klimaanlagen zu sehen sind. Der Rest vermietet meist geschäftstüchtig von 14tägig bis jahresweise an durchweg gesittete Farangs. Gibt eine thailändische Witwe, welche 18 Condos besitzt und besagter Bayer mit thailändischer Firma vermietet seit Jahren ganze 21 Stück und ist auch die kommende Saison wieder voll ausgebucht.

 

[Buddy]

Thailänder kaufen auch sehr oft, auf lange Sicht, und für die nächste Generation, also für die Kinder.

Ich habe einen Nachbarn seit gut 23 Jahren, also eine Thai Familie, die eine Fabrik in Bangkok hat, deren 2 Töchter haben in London studiert und diese Familie kommt jedes Jahr, bis auf 3 Ausnahmen, nur 1-mal im Jahr in Ihr Condo.

Meist nur für ein Wochenende! Sie haben auch noch Immobilien in Bangkok und Chiang Mai.

Ihr Condo haben sie erst vor 2 Jahren renoviert!

Es gibt also manchmal, augenscheinlich viel Leerstand in Condos, aber das ist nicht immer der Fall!

Auch wenn in vielen Condos am Abend kein Licht brennt, ist das kein Zeichen für Leerstand.

Viele Ausländer sind eben nur für ein paar Wochen/Monate vor Ort, da bleibt es eben Monatelang dunkel……

 

[Chak]

Thailänder kaufen auch sehr oft, auf lange Sicht, und für die nächste Generation, also für die Kinder.

Ich habe einen Nachbarn seit gut 23 Jahren, also eine Thai Familie, die eine Fabrik in Bangkok hat, deren 2 Töchter haben in London studiert und diese Familie kommt jedes Jahr, bis auf 3 Ausnahmen, nur 1-mal im Jahr in Ihr Condo.

Meist nur für ein Wochenende! Sie haben auch noch Immobilien in Bangkok und Chiang Mai.

Das scheint mir ein eher schlechtes Investment, wie auch das Beispiel von Samrit. Verfünffachung klingt erstmal gut, aber wenn man das mal nachrechnet, wäre es deutlich lukrativer gewesen das Geld in Aktien zu stecken. Da ist das Wohngeld noch gar nicht berücksichtigt.

 

[samrit.bunphimai]

Neben Natalia hat eine Bangkoker Familie gleich 3 Condos und kommt jedes Jahr nur einmal zu Songkran. Die haben aber noch viel mehr an Firma, Grundstücken, Wohnungen und Gold um den Hals und an den Händen, als unsereiner in buntem Papiergeld und Wertpapieren zu denken vermag.

 

[Chak]

Neben Natalia hat eine Bangkoker Familie gleich 3 Condos und kommt jedes Jahr nur einmal zu Songkran. Die haben aber noch viel mehr an Firma, Grundstücken, Wohnungen und Gold um den Hals und an den Händen, als unsereiner in buntem Papiergeld und Wertpapieren zu denken vermag.

Dadurch wird das vermeintliche Investment aber auch nicht besser.

 

[rolf2]

Es ist die Frage ob es sich bei einem Condokauf, einem Schmuckstück, einem Luxusauto, ein Motorboot, einem Motorrad, einem teuren Kleid, eines Whirlpools, einer Sauna usw. jeweils um eine Geldanlage oder nur um Befriedigung einer Laune handelt um die man sich keinen Kopf macht.